公司的成功与否取决于产品质量、市场需求和管理团队的能力。以下是一些知名企业的发展历程，可以从中学习到一些宝贵的经验和教训。
物业公司管理制度
为了规范本公司各项收费工作的管理,完善收费记录等基础会计工作,加强对公司收费工作的会计监督,结合本公司的实际情况,特制定本规定。
2、物业公司收费管理规定
第一条收费内容:
1、物业管理费;
2、水电费;
3公摊水电费;
4、电梯费;
5垃圾费;
6、收视费;
7、租赁中介费;
8、代办服务费;
9、装修押金;
10、租金收入;
11、家政服务费;
12、停车费(含固定车位费和临时停车费)
13、维修费(含维修材料费维修服务费)
14、其他临时收费项目等。
第二条收费工作的分工
1、固定费用及其他有偿服务项目:如物业管理费、水电费、公摊水电费、电梯费、垃圾费、收视费、租赁中介费、代办服务费、装修押金、场租收入及其他临时收费项目收费工作均由财务出纳收取。
2、停车费:由小区门岗当班人员负责收取。
3、家政服务费:由提供家政服务的工作人员收取。
4、维修费:由工程部维修人员收取。
第三条收费操作规定
1、收费单据的管理
3)填制收款票据前要仔细查询相关记录及资料,正确计收业主已交的各时期的各项费用,做到正确无误。
4)收款票据必须按号码顺序使用,不可跳号。
5)所有已使用完的收款票据,及时交回会计处核销,未能及时核销的,财务不予发放新收款票据。
6)所有作费的收款票据必须联数齐全,不可缺联,否则视同已收款处理,无法界定收费金额时,每张收费单据按200元对当事人进行处罚。
7)业主可凭收据在一个月内到财务部换取发票,所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致,用以换取发票的收据作为发票记账联的附件,留财务部统一保管。
8)对于需要先开发票后付款的业主,出纳根据收费通知单开具发票,并在财务部做好登记,款项入账后核销。
2、收据填写要求:
1)据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
2)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
3)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
3、收费操作程序
a、固定费用收费项目的收取
1)会计于每月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额,打印应收清单,并签名确认后,通知物业管理员进行崔缴。
2)办理业务时,出纳根据需收费项目据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
3)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
4)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
b、临时停车费用的收取
1)所有出入小区的外来车辆,门岗工作人员均应做好来访登记,凡在小区内滞留超过10分钟的外来车辆,应按规定收取停车费。
2)门岗工作人员在收取临时停车费的同时应在相应的专用票据的存根联背面记录好相应的车牌号码,收费日期,以便了随时抽查。
3)所有停车费收取必须开据发票或专用收据(物业公司印制),如发现有收费业且未给客人提供票据的,第一次处罚100元,第二次给予开除处理。
4)对于临时停放车辆一般采用按天收取的方式,如凭当天收费单据出入小区,仅收取一次费用。对于过夜车辆,按收费规定收取费用。
5)门岗收费工作人员在开据收费单据收妥停车费后,应提醒客人凭此单据当天出入小区免费。
6)门岗工作人员应于每日17:30前,将当天收取的款项交到出纳处。节假日收取的.费用须在节假日后的第一个工作日早8:30之前上交财务部出纳。
7)每次上交所收费用时,要附带交款汇总表,列明收费项目及收费金额,并出纳当面核对清楚,交款人与财务部出纳在汇总表上签字确认,做为出纳入帐依据。
c、家政服务的收取
1)接到需要提供家政服务的请求时,出纳开据收费单据,通知家政服务人员到财务领取收费单据,并上门服务。
2)完成服务时,应要求业主在收费单据上签字确认,并收妥款项。
3)收费单据一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联家政服务人员留存。
4)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工作人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日收费单据提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
5)家政服务人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
6)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还家政服务人员。
d、维修费的收取
1)接到报修电话时,做好相关登记工作,并开据相关维修工作单。报修工作单一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联工程部留存。
2)工程部维修人员根据现场维修情况,确认需收取的维修服务费用,同时将维修服务费用填入相应维修工作单上,并连同维修材料费用一并收取。所有维修工作单完成后,必须请业主签字确认,否则财务无法确定收费项目是否属实。
3)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工程维修人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日维修单提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
4)工程维修人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
5)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还工程维修人员。
3检查与控制
第一条对于所有进入小区的车辆收费情况实行抽查式管理,如查某月某日,车牌号码为xxxx的外来车辆是否实行了收费,只需查验相应日期的收费单据即可。
第二条所有收费单据的使用每个班次应做好交接班登记,此项工作很重要,关系到责任明确的事宜,如无法明确相应责任的,由所有相关工作人员同共承担,并追究主管领导责任。
第三条物业公司会计每月对出纳现金进行盘点,将盘点情况做好书面的登记,经双方签字确认,并报集团财务总监。
及收款规定的行为,应及时上报。
第五条物业会计每月须与集团公司核对往来款,并签署对帐单,确保双方帐务清楚。
第六条物业公司财务应对门岗收费点领用、缴销票据及时核检,发现问题应及时上报有关领导。
4其他财务工作规定
第一条每月末会计编制物业费及各类服务费欠费一览表,上报经物业公司负责人签字确认后上报集团财务部,总结催收款工作。
第二条妥善保管未用的发票和收据,对用完的发票及收据存根联妥善保管,便于日后查证;
第三条若业主提出搬迁、装修、转售等服务要求时,审批前要先核实欠款情况。
第四条经领导审批确定执行的各项物业服务收费标准,由原件由物业会计存档备查。
第五条所有已交房的售房合同,复印件必须交财务存档。
物业公司管理制度
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。
2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行ic卡，凭ic卡通行大门，及在小区停放，按规定收取ic卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行ic卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回ic卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏ic卡，照价赔偿（每卡30元）。
5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。
按物价部门的核价或批文收取（略）
1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种
9页第问题，树立公司的良好形象。
2、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。
3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回ic卡后方可放行。若ic卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。
4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。
5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。
6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止ic卡丢失。对此期间所收回的未付款ic卡应分类保管，交收费管理员处理。
7、认真交接班，如实做好各项登记。
8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。
1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。
2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。
3、如遇特殊情况需免费的，必须经物业服务中心物业经理以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。
1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。
2、接班人接班时，应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。
1、每周五为收费管理员收取停车费时间。
2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。
物业公司管理制度
一、公司工作人员需要借阅档案，须经总裁办负责人同意。借阅时间原则上不超过一天。如特殊情况借阅量大的，要坚持勤借勤还，防止丢失、泄密。
二、外单位查阅档案，必须持介绍信经分管副总裁批准后方可查阅。
档案管理是企业管理的重要内容之一，公司总裁办指定专人负责档案管理工作，为规范公司的档案管理，特制订本制度。
（二）公司编文号的全部文件；
（三）公司股东会、董事会、监事会、专业委员会、总裁办公会、业务联席会等会议文件；
（五）公司的各种请示报告及上级部门的批复；
（六）集团内各单位主送我司有关重要问题的文件；
（七）政府各级部门发送的文件；
（九）介绍信、信函存根、电报底稿；
（十）公司档案的交接清册和销毁清册；
（十一）各职能部门、综合类档案目录。
（一）各职能部门管理文件、重要资料目录；
（二）公司下达的年度考核经济指标及完成情况；
（三）公司各部经济考核指标；
（四）公司和业务部门对外签订的协议、合同；
（五）上级部门制定的政策、规定等指导性文件。
（一）年度审计报告；
（二）年初预算报告；
（三）财务分析报告；
（四）财务存档资料、文件目录。
（一）公司领导成员的任免申报及上级批复；
（二）公司中层干部的任免、部室人员编制及花名册。
（三）职工奖惩情况记录；
（四）职工的转正、定级、调资、离退休、退职、抚恤、死亡等有关资料；
（五）劳动工资报表（年报）；
（六）有关奖励基金和福利基金的开支情况资料。
（一）固定资产登记，产权移交、清册报表和资料；
（三）购买固定资产计划、资料。
接管物业的工程资料，在退出时交还下个物业公司。
备注：保管期限中：指xx年以上，指5—xx年，指5年以下。
一、集团公司的全部工作资料必须将原件按归档要求交档案室存档。原件如有两份的部门或二级公司、控股公司可存一份原件。档案室在立卷的基础上，按照分类大纲、归档范围和保管期限的要求整理归档。
二、档案要做到系统排列并建立案卷目录和索引，以便于查找和利用。
三、各职能部门和二级公司、控股公司管理的档案报送目录到档案室备案。
四、档案室门窗及档案柜应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮、防尘的要求，档案室内严禁烟火和存放易燃易爆物品，保持整洁、卫生。
五、档案管理人员每半年检查一次档案的保管情况，如发现生虫、破损、被盗、失泄密现象，应及时向分管领导汇报，采取有效措施进行处理。
六、建立健全档案进、出登记制度，对每年收进送出的档案材料按照保管期限分别进行统计。
一、公司工作人员需要借阅档案，须经总裁办负责人同意。借阅时间原则上不超过一天。如特殊情况借阅量大的，要坚持勤借勤还，防止丢失、泄密。
二、外单位查阅档案，必须持介绍信经分管副总裁批准后方可查阅。
三、查阅和借阅档案的人员，必须对档案的安全负责，不得任意拆卸、转借、涂改、损坏和泄密。其中的机密事项只能在档案室内查阅。如系案件调查取证需要复印者，公司内部的由总裁办主任批准，外单位由分管副总裁批准。
四、查阅档案的人员，必须遵守档案室的各项规章制度，自觉办理借阅手续，认真填写档案使用登记表。
一、公司实行部门立卷，各职能部门、二级公司、控股公司按照档案分类大纲，将文件、资料（包括照片、声像）整理后交档案管理人员归档。
二、归档时间：各部门、二级公司、控股公司的文件、资料和自存档案目录（包括上级下发的承办和阅存的文件），于次年三月底以前移交公司档案室，在六月底以前整理归档完毕。会计档案资料由财务部存档。
三、归档的文件、资料，必须完整、规范，符合耐久要求。
一、以上制度规定各职能部门和二级公司、控股公司须认真遵守，如未按要求办理，造成损失者要给予经济和行政处罚，造成重大损失者予以除名，直至追究刑事责任。
二、档案管理责任人必须严格执行制度，造成管理混乱，档案丢失，档案管理部门和责任人要受到经济和行政处罚，造成重大损失的对直接责任者予以除名，直至追究刑事责任。
物业公司管理制度
为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:。
一、本责任书适用之职位范围:本责任书应用管理处主任、管理员之任务。
二、本责任书考评形式:考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。
三、本责任书之考评项目:责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。
四、岗位目标责任书之内容:坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:。
1、要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的思想。
2、要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。
3、要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。
4、统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)。
5、要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。
6、按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。
7、严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。
8、严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。
9、确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。
10、确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。
11、严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。
12、严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。
13、严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户,并作好有关记录。
14、有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。
15、不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。
16、按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。
17、按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。
18、积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。
19、认真积极地做好工作日记及周报表,按时按质召开周务会。
20、积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。
21、要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。
22、认真审核水电工所抄之水电表,准确率达100%,并按时上交公司。
23、积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。
24、认真做好辖区内之水电管理工作,确保水电损耗达到公司规定之要求。
25、要积极主动管理好花园日常工作,按质完成公司领导下达之临时任务。
26、要服务公司领导之安排,不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。
物业公司的规范管理制度
很多人都看过物业。
的
管理制度，管理制度是实施一定的管理行为的依据，具有权威性、完整性、排他性、可执行性、相对稳定性和公平公正性。下面是小编为大家整理的关于物业公司的规范管理制度，希望能帮助到大家!
1.客户投诉须坚持"五清楚，一报告"的处理原则：
(1)听清楚：在接待客户投诉时，应耐心听客户讲完，听清客户投诉的内容，不得打断客户说话，更不能急于表态。
(2)问清楚：待客户讲完后，要进一步问清有关情况，切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导客户叙述清楚实际情况。
(3)跟清楚：受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止。对不能解决的投诉，应婉转地向客户讲清楚，并确定下次回复的时间。
(4)复清楚：对客户的投诉在充分了解情况后，应及时把处理的过程及结果清楚地回复客户，以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决。
(5)记清楚：处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于客户意见处理表内，由客户确认后收回存档。
(6)报告：重大投诉，必须马上报告部门经理和物业管理中心领导。
2.客户投诉处理程序：
(4)一般性投诉：当接到一般性投诉时，将投诉情况记录在《客户投诉记录表》上，及时向职能部门进行信息传递并立即将情况回复客户。
(5)通过物业管理中心处理的一般性投诉有：大厦内装修噪音滋扰他人办公;卫生间等公共设施使用出现故障和问题;客户室内设施需要维修;客户邮件、报纸遗失或欠收;大厦公共区域环境卫生及绿化花木问题;大厦鼠虫害防治问题;涉及物业管理中心所提供的各类服务问题。
(6)重大投诉：遇到重大投诉，须将投诉事项及时上报部门经理和中心领导并向投诉客户解释原因，确定回复时间;重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃等破坏性行为、刑事案件、客户集体投诉(三家以上)、中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备设施故障、大厦主题结构遭受破坏等。
(7)书面投诉：对客户的书面投诉，确认投诉性质以书面形式回复客户。
(8)投诉汇总：每月对投诉进行一次汇总，记录在《客户月投诉统计表》上，并根据客户投诉情况，进行客户回访。
一：弄清投诉定义。
众所周知，物业管理是寓服务、管理、经营为一体的服务性行业，而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝业主住户投诉是完全不可能的。你做得很出色，业主住户不一定会赞扬你，而一旦你做得不够好，业主住户就一定会投诉你。
为何投诉呢?它是指业主住户(即物业所有人和使用人)在使用物业或享受服务的过程中，由于对房屋质量、设施设备运行、毗邻关系以及服务质量、服务态度等产生不满情绪或抱怨，而提请物业管理企业解决处理，或者直接向有关主管部门反映的行为。处理投诉，是物业管理企业日常管理与服务工作的一项重要任务，也是与业主住户直接交流与沟通的最佳方式。
二：剖析投诉成因。
俗话说：“金无赤足，人无完人”，尽管物业管理公司尽心尽力、尽职尽责，但也不可能把工作做到十全十美，无懈可击。因此，投诉也就在所难免。产生投诉的原因，可以归纳为以下几点：
1.房屋质量方面：如房屋渗水、内外墙体开裂、管道裂缝或堵塞、下水道不畅通等等。
2.物业配套方面：如水电、煤气或有线电视、防盗系统等未到位，垃圾房布置不合理，没有足够的车辆停放场所，没有休闲与娱乐场所或活动室。
3.设备设施方面：如电梯经常出故障，防盗门禁电子系统无法正常使用等。
4.服务技巧方面：如服务态度：如物业管理人员礼仪礼节欠佳，出言不逊，态度生硬，横眉冷眼等。服务时效：如工作效率低、处理问题速度慢，维修不及时，办事拖拉等。务质量：如人身、财产的安全得不到保障，环境卫生脏、乱、差，绿化区域内杂草丛生，维修返修率高等。服务项目：主要是指物业管理企业所提供的物业服务项目单一，不能满足各类不同层次业主的需求。
5.管理费用方面：主要是对物业管理服务费、各种分摊费用等感到不满：如认为物业管理费太高，各类公共能耗等费用的分摊不均或不合理等。
6.突发事件方面：如突然停电，被困于电梯，室内被盗、家室浸水，遭受意外的火灾、车辆的丢失、私人物件被损等。
7.相邻关系方面：主要是由于业户与相邻业户之间产生的矛盾协调不成而转至物业管理企业的各类投诉：如漏水、噪音等等。
三：洞察投诉动机，充分了解物业管理投诉者及其心态是物业管理从业人员处理物业管理投诉的关键所在，知己知彼，才能百战不殆。
1、投诉者的类别：
a.职业投诉者。这些人不间断地以不同的理由进行投诉，希望通过这样的途径能直接或间接的获得经济上的更多的收益或补偿，以及为其提供超高的服务水准。投诉的内容往往是小问题，但投诉者总是试图以之夸大。
b.问题投诉者。在物业管理投诉项目中，绝大多数都属于这一类，他们对所出现的问题感到不满，但不想小题大做只想将问题或不满通过各种有效途径进行反映，以求得到妥善处理。
c.潜在投诉者。这类投诉者有其合理的投诉事由，但出于某种原因的考虑并不想进行投诉，尽管有时也会向自己的亲朋好友“诉苦”或不间断地发牢骚、埋怨。此类投诉者只有在被“逼上梁山”才会转为问题投诉者。
2、投诉者的心态。
a.心态之一：求尊重。这主要是指那些有身份地位、有财富及其他类型(如自我感觉良好等)的业主，他们往往口气大，来势猛，有时甚至还大吵大闹，盛气凌人。他们力图通过这一系列行为向物业管理企业提示：你要关注我、尊重我、要不折不扣的为我办事等。
b.心态之二：求发泄。这种心态类型的业主，由于他在工作上、家庭生活中受到不同程度的委屈，造成心理上的偏差或不平衡，想通过对某一件小事甚至想尽办法寻找投诉点，发泄心中的郁闷或不快，以此来满足心理上的安慰。
c.心态之三：求补偿。“表里不一”是这种类型业户最好的心态表述。这种人来势往往不凶猛，来了以后并不是单刀直入，而是甜言蜜语、夸这赞那，弄的物业管理人员晕头转向，在未来得及还神时，突然直截了当地反转话锋，正式切入主题，目的是要获得经济上的补偿。
d.心态之四：求解决。业户确实遇到问题，希望通过物业管理企业帮助或协调解。
一.接待来访投诉工作。
1.接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。
2.任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。
3.对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任;不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。
4.当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。
5.责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
6.全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。
7.当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。
二.回访工作。
1.回访要求：
(1)办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
(2)回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
(3)回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
(4)回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。
2.回访时间及形式：
(1)办公室主任每年登门回访1~2次。
(2)物管员按区域范围分工，每季回访1次。
(3)每半度召开一次住户座谈会，征求意见。
(4)利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。
(5)有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。
一、目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、适用范围：
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、职责：
3.1__物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束。
4.1进公司必须穿好工作服;。
4.2工作服要干净;。
4.3进公司须戴工作证;。
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;。
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;。
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;。
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;。
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间。
5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00。
5.2不得无故迟到、早退、外出;。
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);。
5.4严禁无故旷工;。
5.5上、下班必须签到;。
5.6不许代别人签到;。
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件。
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;。
6.2注意整理整顿;。
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;。
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;。
6.5节约用水，用电，不得浪费;。
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;。
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;。
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
1、办公室负责指定接待员、档案员负责业主档案的信息收集、管理及整理工作;。
6、为确保文档安全，文件柜要做好防火、防盗、防潮、防虫工作;。
7、业主档案永久保存，及时与业主沟通，及时变更业主信息，保证其准确性。
物业公司管理制度
客户档案资料全面、准确、有效。
客户档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。
一般客户档案包括以下的资料：
1.收集客户单位资料。
2.客户缴费记录包括各样应付之押金。
3.客户装修工程文件。
4.客户迁入时填具之资料。
5.客户资料补充。
6.客户联络资料。
7.紧急事故联络人的资料。
8.客户与管理处往来文件。
9.客户违规事项与欠费记录。
10.客户维修记录。
11.客户投诉记录。
12.客户单位有关的工程档案(与二次装修工程有关资料)与工作程序。
1.及时上行下达客户与管理之间的知识、报告、通知、通报，传送文件应及时、准确，认真地登记并制作各种表格。
2.协调与客户之间的关系，加强横向沟通;。
3.做好与客户有关各类文件的档案工作，并定期整理，以备随时查询及跟进;。
4.接听客户投诉，解决客户投诉;。
5.接听客户工程报修电话，及时联系修复。
物业公司管理制度
1.1为了做好节能降耗工作，降低物业经营成本，提供经济效益。
2.1适用于物业管理区域内的节能降耗工作。
3.1项目经理负责整个项目的能源管理工作。
3.2工程维保部负责整个项目的能源使用控制工作和节能措施实施工作。
3.3项目其他员工积极响应和参与各项能源节约工作。
4.0制度内容。
4.1节能工作的指导思想：领导重视，全员参加，管理从严，措施扎实，重在实效，以节电、节水为基础、合理使用为重点，做好节能工作。
4.2项目经理负责编制项目的节能计划，检查督促用能部门各项节能措施的`落实情况。
4.3工程维保部负责日常节能管理，实施各项节能措施，严格执行《二级计量管理制度》按时把项目各项能耗数据统计出来，随时掌握项目的能源消耗情况。
4.3节能包括：总能耗，会所、园林水景、园林灌溉、喷泉、景观射灯、泛光照明、电梯、生活水泵、小区路灯、单元大堂照明、消防楼梯灯、地下车库照明、排风机、集水井等能耗，节能量、节能措施等。
4.4电力管理：
4.4.1实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。
4.4.2提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达0.9以上。
4.4.3照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和光声控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。
4.4.4大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。
4.4.5临时用电由使用部门提出申请，经工程维保部审批后，方能按排安装使用（外来单位申请使用水电要收取费用），用毕应立即拆除。
4.5用水管理：
4.5.1主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。
4.5.2建立用水计划制度，严格控制用水量，防止超计划用水。
4.5.3用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。
4.5.4绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。
4.5.5严禁私接、私拆用水设施。
4.6定期组织节能培训，培训内容主要包括：能源法规教育、用能现状、节能任务,能源计量管理及统计；节能途径及技术改造措施等。
4.7项目经理需定期召开节能会议，及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署节能计划和实施方案。
5.0相关文件。
6.0相关记录。
物业公司管理制度
1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。
物业公司管理制度
第一条 为规范公司物业管理收费行为，维护国家利益和物业公司及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理工作健康发展，根据国家计委、建设部制定的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知及物业管理行业相关收费标准，特制订本管理制度。
第二条 本收费制度适用于北京xx物业管理有限责任公司（以下简称公司）及下属三个服务中心。即康乐里管理服务中心，西交民巷服务中心，办公楼服务中心。
第三条 公司及三个服务中心要严格执行明码标价的物业管理服务收费项目、收费标准，严禁擅自提高收费标准或擅自设立收费项目。严禁提供服务质价不符的、只收费不服务或服务质量差的现象出现。
第四条 为物业产权人、使用人提供特约服务的，其特约服务费用应有产权人、使用人与物业管理公司或服务中心协商确定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第五条 物业管理的各项收费应按季或年度计收，不得一次性预收多年的物业管理费。
第六条 各管理服务中心要有稳定的物业管理收费员，收费员要熟练掌握所收费用标准、收费程序，按时催缴各项应收费用，按时上缴所收到管理费。
第七条 根据公司财务管理制度，各服务中心对收到的每项费用应开具收据，并有业主签字确认。每日编制收入汇总表，上缴公司财务部；对不能如期交纳管理费、服务费的业主，各服务中心物业管理收费员，应采用下发催款通知书、电话与业主沟通等方式及时催收应收款项。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；保洁费；办公费；固定资产折旧费；法定税金。
第九条 办公楼服务中心物业管理收费项目、标准和服务内容，严格按双方签订的物业管理委托合同约定执行。
第十条 公司及办公楼服务中心从即日起，按本收费管理制度执行。
物业公司管理制度
1、不使用指定的员工通道进出。
2、上岗前仪容仪表、着装、号牌不符合要求。
3、未经批准使用不可使用的设施。
4、大声喧哗，遭到物业管理方或业主投诉。
5、无故迟到、早退。
6、随地吐痰，乱扔烟头，纸屑或杂物。
7、上班时间做私事、看报纸、吃东西。串岗、扎堆聊天。
8、工作时间接待亲友或私人探访。
9、8:30上班,8:50准时上岗,11:30下班,13:30准时上班,17:30下班，17：30之前不准在办公室逗留。
10、保洁员如上洗手间、饮水，不得超过10分钟，进餐不得超过30分钟, 同时立即通知上司安排人员顶岗, 否则不得离岗。
2、对业主或同事粗言秽语，不讲礼貌。
3、不经上级批准，中止工作或迟到，早退两次以上者。
4、在工作时间瞌睡或已睡眠。
5、在工作区域内不遵守要求，不听管理和劝阻。
6、蓄意破坏社区或物业管理方财物。
7、在社区内随意乱写乱画，中伤他人。
8、无事生非，挑拨离间，损害员工团结。
9、不服从正常安全检查。
10、利用上班时间收集废旧物，不服从上司，影响工作质量。
11、开具虚假病历和处方单。
1、未履行批准手续，擅离岗位。
2、工作不力，下属涣散，影响工作质量。
3、迟到、早退累计超过五次者和旷工二日以内者。
4、经常不能保质保量完成本职工作。
5、损害公司声誉和物业管理方利益，弄虚作假者。
6、泄露内部经营情报。
7、利用工作之便，收受他人财物，经查实者。
8、盗窃公司或甲方的财物。
9、触犯法律，被拘留、劳教、判刑。
物业公司管理制度
规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供服务的质量能满足业主的要求。
适用于所有物业管理处属下人员服务质量的内部检查。
1、管理处各岗位人员负责辖区各项工作的日检。
2、各区域主管负责分管工作的旬检。
3、管理处主任负责组织管理处每月工作的月检。
1、日常管理。
(1)管理处每日按要求对责任区至少进行一次巡视和检查，具体检查内容包括:。
a、公用设施是否保持正常使用功能;。
b、辖区内各装修施工队有无违章作业现象;。
c、有无私占用、使用公共场地现象;。
d、辖区及楼宇内环境是否保持清洁、卫生;。
e、园区绿化植物完好情况。
小区主任根据栋数、人员配置及工作侧重点情况合理分工巡楼任务、(包括主任、管理员、机电、收款员、保安队长)。管理员每日将巡检结果记录在日巡楼记录表、小区卫生情况检查表、小区绿化情况检查表内。
对检查中发现的`不合格项，管理员应及时向管理处主任反映，由相关部门人员按规定进行处理。
(2)、工程机电维护。
机电人员每日对设备的运行状况进行巡视和记录，工程机电主管对其进行检查后签名，对记录或检查中发现的问题应及时分析原因，并采取相应的纠正措施进行处理。
(3)、保安。
保安队长每日对保安员工作进行检查，将检查如实记录在《保安一日工作记录表》内。对发现的不合格项应及时采取纠正措施，并按有关规定进行处理。
2、旬检。
各区域主任、机电组长、保安队长每旬分别对各范围内工作进行一次全面检查，并在对应记录表上作出相应的小结和评价。
(1)、管理处主任会同机电主管每月最后一周周末组织相关人员对机电设备房进行检评，以设备的保养完好及设备和房屋的清洁为主要评比内容，并进行设备的运行、保养、维修等考评记录。
(2)、管理处主任会同保安大队根据《保安员考核规程》对保安队进行月检，并在《保安工作月检表》上作出相应记录、评价。
(3)、管理处主任会同质管部每月底对管理员的纪律、工作实绩等方面进行评价打分，并进行管理人员考核评比记录。
4、对返工或返修后的服务过程由检查人员按标准要求重新验证并做记录。
5、记录的归档和保存。
(1)、日检旬检记录由管理处各岗位负责归档和保存，保存期限为1年。
(2)、月检记录由部门主管负责归档和保存，保存期限为3年。
1、《日巡楼记录表》。
2、《小区卫生情况检查表》。
3、《小区绿化情况检查表》。
4、《设备运行记录表》。
5、《设备保养记录表》。
6、《设备维修记录表》。
7、《一日工作记录表》。
8、《保安工作月检表》。
9、管理人员考核评比记录。
物业公司管理制度
为加强公司办公管理,规范办公行为,提高办公效率,降低办公成本,特制定以下规定:。
第一条办公纪律。
(二)外出办事,须经部门经理、主任或负责人同意;。
(七)谢绝所有上门推销人员;。
(八)参加会议时,与会人员须提前到会,做到精神饱满,准备充分。会议时间内不得无故早退,应将手机关闭或调至震动状态,以免影响会议秩序。
第二条仪容仪表。
(一)工作时间统一着工装,并保持衣服干净、整洁,左胸适当位置佩戴公司工牌;暂时无工装者,必须着与工作环境或公司工装要求相符的装束。
(二)在办公室要保持衬衣领口与袖口洁净,不挽袖子并扣好袖口;在作业现场可挽袖子工作。
(三)仪表仪容整洁,保持精神饱满。不做奇异发型发色,男性不蓄长发,两边不超过耳朵,后面不超过衣领;女性头发干净整齐,过肩必须束起,不着艳丽头饰。
(四)工作时间在办公区禁止佩戴有色眼镜及夸张、奇异首饰。
(五)手指甲整齐,不留长指甲,不涂指甲油;女性口红颜色不宜过深过艳。
(六)办公时间男士着皮鞋,并应将衬衣下摆系在西裤内;女士的皮鞋穿着要求为“前不露趾,后不露跟”,衬衣下摆应放在西裤或西裙外。办公时间均不得穿拖鞋、凉鞋、运动鞋等。
(七)领带的下端在皮带之下1-1.5公分。领带夹只起固定作用不起装饰作用,佩带位置在衬衣从下往上数第4个钮扣处。
(八)着工装在外行走时不要钩肩搭背、不并排走或边走边吸烟、吃食物。
第三条环境与卫生规范。
(一)办公区域等公共场所禁止吸烟、严禁随地吐痰,乱扔纸屑、杂物及各种不文明行为。
(二)办公区域不得大声谈笑、喧哗。
(三)办公区域除了定置摆放的文件柜、桌椅等外,不能随意摆放其他文件柜或物品,不乱贴乱挂。
(四)文件柜内物品须排放整齐有序,文件(夹)要标识清楚,柜顶、旁不堆放其他杂物;不能占用公用区域随意堆放。
(五)办公桌面要保持整齐干净,除了摆放显示器、电话机、文件盘、笔筒等常用的办公用品外,其他非办公物品及文件一律放在抽屉里。
(六)下班时,须要收好文件,锁好抽屉柜子,将桌面收拾干净、桌椅摆放整齐。
(七)电话铃响三声须及时接听,桌面电话铃声音量须调至中低档,避免电话铃声干扰他人工作。
第四条安全与节流。
(一)加强安全防范意识。
3、禁止随意使用其它部门电脑,外来访客不经领导允许禁止使用公司电脑;。
4、保管好企业文件,个人现金、证件等随身携带,贵重物品一律不要存放办公区;。
5、员工统一由正门出入;。
6、与公司业务无关人员不得在办公区域逗留;。
7、节假、公休日需到公司处理业务的员工,要负责办公区的文件、财物安全;。
8、严禁泄漏公司商业机密,重要文件或资料要专人保管,涉及到机密的文稿要及时销毁;。
9、离开办公区或下班时务必检查并关好自己及部门负责范围的门、窗。
(二)节流控制。
1、日常用水:。
(3)员工须注意节约用水,使用自来水洗漱时应合理控制水量。
2、办公用电:。
(1)办公区域和会议室在使用灯光照明时要遵循“人走灯灭”的原则;。
(3)员工个人在离开办公室超过1小时的情况下,必须关闭个人办公电脑电源;。
(4)离开办公区或下班时务必关闭电脑、空调及其他设备电源。
3、其他方面:。
(1)爱护公物,节约使用办公用品;。
(4)文明使用洗手间,不得乱写乱画,保持清洁,并养成随手关闭电灯和水龙头的好习惯。
第五条工卡管理。
(一)行政综合部对全公司的工卡进行统一制作、管理。工卡的实际分配由行政综合部负责。
(二)工卡编号实行分类编号,共分为管理系列、维修系列、护管系列和实习系列四大类。
(三)新员工入职后,由所在部门。
到行政综合部领取实习工卡,转正后还在原部门就职的,在行政综合部换领该部门的正式工卡。
(四)员工岗位调动(包括本部门各系列内部的岗位变动)须在行政办公用品类管理规定综合部用旧工卡换取新工卡。
(五)员工工卡遗失、污损等原因,需要重新补办的,由所在部门报行政综合部办理补做,但必须收取使用人工卡制作工本费(具体金额视市场行情而定),并开具收据,费用交与公司财务。
(六)工卡是员工在公司的工作证明,不做他用,每位员工须按规定佩带工卡,并有责任对工卡进行妥善保管。
(七)任何员工不得将工卡借与其他人使用。
(八)员工离职,须把工卡交还所在部门。
第六条钥匙管理。
(一)各中心的钥匙要指定专人保管。
(二)公司本部除个人抽屉钥匙及各部门资料柜钥匙外,均由行政综合部留存备用钥匙。
(三)办公钥匙须按工作职责的需要发放,各部门须建立和保管好《钥匙领用登记表》,领用和归还必须如实登记,如有遗失,即刻告之行政综合部。
第七条办公用品、设施设备的管理。
(一)办公用品的采购按《物资申购流程》办理,电脑、复印机、打印机、摄象机等类纳入固定资产。
(二)空调的使用管理。
1、使用空调时,须按照正确的操作方法进行操作,使用完毕,应按要求及时关机、断电;。
4、假期、双休日在办公室办公、学习时,不得随意开启空调;。
6、行政综合部要组织相关人员经常对空调线路、开关、接线盒等设施进行检查,发现故障及时报告修理。
(三)复印机、速印机的使用管理:。
2、使用机器时,须按照正确的操作方法进行操作,使用完毕,应按要求及时关机、断电;。
3、遇有故障时,切勿盲目操作,及时通知行政综合部排除故障,遇有重大故障,行政综合部应及时联系维修商前来修理。
4、其他单位的复印机应设专人管理,并签订维保商。
(四)电脑及周边设施设备的使用管理。
1、电脑的维修原则上由网络信息组负责;。
(五)任何仪器、设施、设备,非专业人员,任何个人不得擅自拆装、维修,一经发现后果自负并严肃处理。
第八条本办法自发文之日起实行。
物业公司管理制度
管理处主任在公司总经理的直接领导下，带领管理处全体管理人员，按照《条例》、《委托承包管理合同》对住宅区实施综合性的系统管理，接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督，实现各项管理指标。具体岗位职责如下：
一、坚决执行党和国家改革开放的方针、政策、特区物业管理的各项法规、政策和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。
二、建立富有活力的高效率的组织机构，按照合理的知识结构、年龄结构，配备高素质的管理人员队伍；建立完善的科学的.制度。监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈通畅，管理工作高效。实践中不断根据管理计划、目标和工作成效，调整管理体系。
三、负责制定实现振业物业公司承诺的＂一年建成全国优秀管理住宅区，建成全国唯一一个示范园林智能住宅区＂管理目标实施方案，全面落实各项管理指标。
四、现各有关机构、部门，配合逐惭完善智能化管理体系。
五、坚持取之于民、用之于民的收费原则，负责审批管理处财务收支，合理使用管理费，保证管理费的52％用于住宅区维修养护和办公费开支；不得向住户乱摊派、乱收费。
六、积极与住宅区、派出所、居委会、房管局等管理机构和智能开发建设单位、供电所、供气所、供水所、天威视讯、邮政通讯等服务机构建立友好的业务关系和人际关系；自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督；征求和采纳员工合理化建议，建立良好的个人形象，树立领导威信。
七、接受公司总经理和业主管委会组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。
八、关心员工生活，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，增强集体凝聚力。
九、完成住宅局、振业物业公司交办的其它任务。
物业公司管理制度
在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。
1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况;
2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用;
3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;
4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况;
5、负责对外包服务过程进行监督管理;
6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。
物业公司管理制度
在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。
3、负责传达公司文件、通知及会议精神;
8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调;
9、认真完成公司交给的其他任务。
物业公司管理制度
为认真做好岗位的工作交接和公共秩序维护器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及公共秩序维护器材损失，特制定本制度。
1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。
2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。
2、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；
4、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；
物业公司管理制度
1、库房保管员必须合理设置各类物资和产品的明细账簿和台账。原材料仓库必须根据实际情况和各类原材料的性质、用途、类型分明别类建立相应的明细账、卡片;客服财务人员与库房保管员所建账簿及顺序编号必须互相统一,相互一致。合格品、逾期品、失效品、料废、退回电机、返修电机应分别建账反映。
2、做好各类物料和产品的日常核查工作,仓库保管员必须对各类库存物资定期进行检查盘点,并做到账、物、卡三者一致。
3、各物品使用部门必须根椐使用计划及库房库存情况合理确定采购数量,并严格控制各类物资的库存量;仓库保管员必须定期进行各类存货的分类整理,对存放期限较长,逾期失效等不良存货,要按周编制报表,报送物业公司领导及财务人员,物业经理对本单位的各类不良存货每周必须提出处理意见,责成相关部门及时加以处理。
1、物料进仓时,库房管理员必须凭送货单、检验合格单办理入库手续;如属回用物资应凭回用单办理入库手续,拒绝不合格或手续不齐全的物资入库,杜绝只见发票不见实物或边办理入库边办理出库的现象。
2、入库时,库房管理员必须查点物资的数量、规格型号、合格证件等项目,如发现物资数量、质量、单据等不齐全时,不得办理入库手续。未经办理入库手续的物资一律作待检物资处理放在待检区域内,经检验不合格的物资一律退回,放在暂放区域,同时必须在短期内通知经办人员负责处理。
3、一切原材料的购入都必须用增植税专用发票方可入库报销,无税票的,其材料价格必须下浮到能补足扣税额为止。同时要注意审查发票的正确性和有效性。
4、入库材料在未收到相应发票前,仓管员必须建立货到票未到材料明细账,在票到之后及时报客服财务人员登记入账。
1、物料出库时必须办理出库手续,并做到限额领料,领料人员凭部门主管签字的领料单向仓库领料,领料员和仓管员应核对物品的名称、规格、数量、质量状况,核对正确后,经领料人、发料人签字,仓管员登记入卡、入账。
2、仓管员在每周末要与物业财务人员做好物料进出的核对衔接工作,并正确及时报送规定的各类报表,收付存报表、材料耗用汇总表、三个月以上积压物资报表,并确保其正确无误。
1、每月25日前,仓库管理员与客服财务人员应对仓库内物品进行逐一盘点。
2、根据盘点结果,填写《库存物品盘点表》。
3、仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对:
b)如经核对有误:
-实物多于账面余额的,报财务会计进行账务处理;
-如实物少于账面余额的,原则上视具体情况依据公司相关规程处理。
4、仓库管理员应在28日前将当月《物品盘点表》、《采购计划表》报送客服财务人员处。
物业公司管理制度
1.物业管理公司会计部安装的报警设备由本部门指定专人负责,上班解除报警,下班设定报警,经常检查报警设备保证使用有效。会计部前台与接待室之间通道门必须时刻保持锁门状态,限止非工作人员随意进入。
2.财会办公部位门钥匙由部门经理登记备案,使用人认真保管不得随意乱放,不得转借他人,不得私自配制丢失立即向保安部报告。
3.财会部门的财务账目下班时必须在保险柜中存放乱,不准在桌面摆放严防私自被人涂改。
4.现金、支票、印章时刻在保险柜中存放,做到随用随取随锁,保险柜钥匙严禁插挂在柜门上,做到随身携带不乱放。
5.财会部门到银行取送现金必须提前通知车管部门和保安部,派专车专人护送,取送款数额大可增派护送人员。
6.乘车携款途中禁止停车从事其他事项,司机不准离车,取送款专车不得将车停在距银行5米以外,送款时到银行护送人先下车,取款时携款人先上车,切实起到防范作用。